L’actu immobilier

Les acheteurs d’un premier logement : achetez votre première maison maintenant

Eh bien, il vaut mieux passer à l’action. Et nous voulons dire maintenant ! Plus de la moitié des ventes de maisons (52 %) devraient se faire à des premiers acheteurs, et surtout à des personnes du millénaire (19 à 34 ans), dont beaucoup quittent la location urbaine, selon une étude de la National Association of Realtors. Cela signifie que la concurrence – et les guerres d’enchères – pourraient devenir féroces au printemps pour ces « débutants » dans des secteurs recherchés.

Même s’il y aura moins de stocks cet hiver, il y aura également moins de concurrence par unité et un pourcentage plus élevé de vendeurs motivés.

Vendeurs : Engager le bon agent

Souvent, le meilleur investissement qu’un vendeur puisse faire est le temps passé à rechercher des agents. Une mauvaise embauche peut coûter aux vendeurs des dizaines de milliers d’euros et des mois d’attente.

Commencez par consulter le matériel de marketing en ligne et les annonces d’un agent. Y a-t-il de bonnes photos ou vidéos ? Est-ce qu’elle est « pop » ? Les descriptions sont-elles précises et complémentaires sans paraître exagérées ?

Ensuite, regardez les profils des agents sur LinkedIn, Facebook et d’autres médias sociaux et assurez-vous de lire les critiques du web. Quel genre de vibration un agent envoie-t-il ?

Limitez votre recherche à trois agents et interrogez-les tous, idéalement en personne. Demandez des rapports sur les activités de vente, les listes existantes et les moyennes de temps de présence sur le marché, ainsi que les compilations locales requises.

Un agent expérimenté connaîtra également les meilleurs moments pour les visites libres et saura comment lancer une guerre des prix si le marché le permet. Ne consentez jamais à un contrat d’inscription de plus de 90 jours sur le marché d’un vendeur. Vous pouvez toujours le prolonger.

Les acheteurs : Il y a plus d’argent à prêter

Ceux qui n’ont pas pu obtenir de prêt hypothécaire pendant la crise parce qu’ils n’avaient pas 20 % à déposer peuvent à nouveau trouver un financement abordable.

Les emprunteurs ayant obtenu un score FICO aussi bas que 690 obtiennent désormais des prêts hypothécaires conformes (ceux de moins de 417 000 dollars).

Un signe révélateur : Environ deux tiers des refinancements hypothécaires ont été approuvés au quatrième trimestre 2016, contre seulement la moitié à la fin 2014.

Cependant, les emprunteurs qui ne disposent pas d’une mise de fonds de 20 % paieront probablement une assurance hypothécaire privée, ou PMI, jusqu’à ce qu’ils atteignent la barre des 20 à 25 % d’équité.

Les meilleurs taux vont à ceux qui ont une cote de crédit de plus de 800, bien que les 750 emprunteurs obtiennent pratiquement les mêmes conditions.

Malheureusement, ces séduisants prêts à intérêt seulement sont également au menu. Évitez-les. Ils sont abordables au début puisque vous ne payez pas le principal, mais des années plus tard, eh bien … voyez la Grande Récession de 2008.

Vendeurs : Il s’agit peut-être d’un marché de vendeurs mais …

Les vendeurs de maisons peuvent faire plusieurs choses simples pour améliorer l’apparence, accroître l’intérêt des acheteurs et améliorer le profil de leur maison :

Renouveler de manière sélective : Au lieu de procéder à des rénovations en gros dont les vendeurs récupèrent peut-être 60 % de l’investissement, faites de légères transformations partout, en gardant un œil sur la cuisine et les salles de bains. C’est beaucoup plus rentable.
Nettoyez, nettoyez et nettoyez encore : Il est difficile pour les acheteurs de s’imaginer dans une maison sale. Frottez les sols, les salles de bain, les cuisines, les fenêtres et les murs, et veillez à nettoyer, aspirer et désodoriser les tapis. C’est simple mais efficace.

Dépersonnalisez, désencombrez : Montrez l’espace, pas le contenu. Rangez les photos de famille, les journaux scolaires des enfants et les œuvres d’art en surplus, et rangez les meubles encombrants et usés. Organisez vos placards pour qu’ils paraissent à moitié vides.

Illuminez : Pensez à des choses brillantes et joyeuses. Ouvrez les rideaux et ajoutez des ampoules plus lumineuses dans les zones sombres. Repeignez là où c’est nécessaire, mais utilisez des couleurs neutres.

Loueurs : Il est peut-être temps d’acheter

Dans de nombreux cas, les loyers augmentent plus vite que la valeur des maisons, mais les taux hypothécaires restent bas. Cela, et le fait que les locataires représentent aujourd’hui 37 % des ménages (le niveau le plus élevé depuis 50 ans), semblent indiquer que la sortie des locataires-acheteurs est imminente, surtout s’ils prévoient de rester sur place pendant cinq à dix ans après l’achat.

Il existe des calculateurs d’achat contre loyer illimités, comme le calculateur de Bankrate, qui permet aux locataires de comparer l’accessibilité financière. Mais aucune jauge ne tient compte des comportements humains, comme la réticence des locataires à réinvestir ce qu’ils ont économisé en ne payant pas de taxe foncière, d’assurance, d’entretien, etc. L’achat d’une maison permet essentiellement de faire respecter cette discipline.

Si vous êtes un acheteur, ne croyez pas que la maison vous appartient

Ne comptez pas sur une affaire conclue ou sur d’autres promesses verbales des agents de référencement avant d’avoir signé un contrat.

Sur les marchés en pleine effervescence du pays, les agents de vente donnent de faux espoirs aux acheteurs et utilisent leurs offres pour faire monter le prix des acheteurs privilégiés qui, selon eux, peuvent payer plus cher et conclure plus rapidement. Pensez à d’autres maisons.

Des stratégies telles que la pré-approbation (par opposition à la pré-qualification), la preuve de financement, la souplesse de fermeture et la pratique toujours risquée de renoncer à l’inspection et aux réparations imprévues peuvent aider à influencer les acheteurs.

Pour avoir plus de poids, dites aux vendeurs que vous êtes prêt à « escalader » ou à dépasser toutes les offres jusqu’à une certaine limite. Certains agents conseillent même aux acheteurs d’écrire des « lettres d’amour » aux vendeurs pour leur dire combien la maison représentera pour leur famille.

Vendeurs : L’herbe est toujours plus verte …

… dans les chantiers avec un panneau « vendu ». Il n’est généralement pas nécessaire de procéder à d’importantes améliorations avant la vente, mais il est indispensable de rendre l’extérieur un peu plus vert.

Des enquêtes montrent qu’une forte attractivité des trottoirs peut faire augmenter les prix de 10 % ou plus. Une herbe plus verte, qu’elle provienne d’un nouveau gazon ou d’engrais et d’eau, est un must.

Les nouveaux arbustes, plantations et fleurs donnent également une impression d’accueil. Les vendeurs bénéficient généralement d’un rendement de 100 % sur l’argent qu’ils investissent dans l’attrait des trottoirs.

Une autre forme d’aménagement paysager vert et durable est devenue une valeur ajoutée pour les acheteurs. Les plantes indigènes, les herbes indigènes et les plantes vivaces qui nécessitent moins d’eau et d’attention remplissent cette facture.

Faites des recherches au niveau local ou demandez à un professionnel de l’aménagement paysager de vous donner de simples conseils de « verdissement ».

Vendeurs et acheteurs : Connaissez l’état de votre marché

Un marché immobilier équilibré est défini comme un marché avec un inventaire moyen de 6,5 mois, selon une recherche du Texas A&M University Real Estate Center. Lorsque le stock reste en dessous de l’équilibre, les vendeurs ont plus de contrôle sur les prix et les conditions, et la zone devient un marché de vendeurs.

Lorsque l’inventaire reste bien au-dessus de l’état de stase, vous avez un marché d’acheteurs où les vendeurs doivent prendre plus au sérieux les réductions de prix, les crédits et les remises. Bien entendu, ces moyennes ne reflètent pas nécessairement la demande dans certains sous-marchés souhaitables et indésirables.

Rendez-vous en ligne pour obtenir des données sur les ventes de maisons sur ce marché par État ou auprès d’un agent local, d’un journal d’affaires et d’un quotidien que vous pouvez lire en ligne. En 2016, la moyenne des stocks de logements aux États-Unis était inférieure à cinq mois.

Vendeurs : Une maison en vente au printemps ?

Faites des préparatifs dès maintenant. Tout d’abord, prenez votre appareil photo ou votre smartphone et faites une séance photo extérieure en automne, avec les feuilles qui changent de couleur.

C’est une bien meilleure façon de mettre votre maison en valeur que d’attendre la fin de l’hiver, quand tout est encore mort, brun et boueux. Prenez également quelques photos de paysages après les premières neiges, idéalement par une journée ensoleillée, pour montrer à quel point votre maison est confortable en hiver.

Faites également un inventaire préliminaire. Examinez votre grenier, vos placards, votre sous-sol et votre garage pour voir quels sont les objets entreposés que vous voudrez garder, donner ou vendre au printemps. Cela vous aidera à déterminer si vous aurez besoin d’une unité de stockage lorsque votre maison sera sur le marché et s’il y a des zones problématiques qui nécessitent des réparations ou des soins.

C’est également le moment de commencer à discuter des possibilités de financement avec un prêteur local et d’interroger les éventuels agents inscripteurs qui pourront également vous donner des conseils de préparation supplémentaires.

Les acheteurs : Vous déménagez près d’un front de mer ?

Il est préférable de tenir compte des conditions météorologiques et des assurances. Les principaux ouragans et inondations de ces douze dernières années, en particulier l’ouragan Katrina et la tempête Sandy, ont plongé le programme national d’assurance contre les inondations dans un trou de 23 milliards de dollars, ce qui a entraîné une spirale des taux d’assurance contre les inondations.

Les changements apportés aux cartes des inondations de la FEMA étendent agressivement les zones inondées, en particulier le long de la côte Est et de la côte du Golfe, forçant des centaines de milliers de propriétaires à souscrire pour la première fois une assurance inondation et d’autres à payer des milliers de plus chaque année.

Certaines parties de la Floride ont connu une augmentation de 20 % en 2016 et connaîtront probablement des hausses similaires en 2017. Les assureurs imposent également des plafonds de couverture, de sorte qu’il n’y a aucune garantie que vous soyez complètement remis sur pied après la catastrophe.

Certains vendeurs de maisons et leurs agents ne divulguent pas ces réalités, ce qui est pratique. Les acheteurs devront donc poser des questions pointues et faire leurs propres recherches.

Articles conseillés sur le sujet

• 1
• 2
• 3

Voici les termes les plus recherchés par les internautes pour nous trouver :